En este artículo analizaremos los bienes comunes en la propiedad horizontal.
Concepto
La propiedad horizontal es el régimen jurídico que regula los edificios donde coexisten distintos propietarios. Al adquirir un apartamento o local, usted no solo compra su unidad (bien propio), sino que automáticamente se convierte en copropietario de una cuota parte de los bienes comunes del edificio, asumiendo derechos y obligaciones sobre ellos.
Tipos de bienes
Además, en el régimen de la propiedad horizontal existen dos tipos de bienes: los bienes propios (de cada uno de los propietarios) y los bienes comunes (pertenecen a la copropiedad).
A su vez, los bienes comunes se dividen en bienes comunes propiamente dichos y en bienes comunes de uso exclusivo.
Esta clasificación surge de la Ley N°10.751, esta dispone en su artículo N° 2 que expresa: “cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento, y copropietario en los bienes afectados al uso común”.
Bienes comunes
Por otro lado, el artículo N° 3 de la Ley N°10.751 plantea una definición legal: se consideran bienes comunes aquellos “necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio, y los que permitan a todos y a cada uno de los propietarios, el uso y goce del departamento o piso de su exclusivo dominio”.
Estos bienes no podrán dejar de ser comunes en ningún caso.
Son ejemplos claros de bienes comunes: el terreno, los cimientos, las estructuras, los muros divisorios y medianeros; los techos y azoteas; puerta de entrada, escalera, ascensores, patios, corredores.
Son bienes comunes las instalaciones generales de agua, gas, calefacción, electricidad, telefonía, refrigeración, alcantarillado,
Bienes comunes de uso exclusivo
Así como plantean Mantero Mauri, Howard y Frigerio en su libro “Propiedad Horizontal” (2022), en este caso, es admitido que pueden constituirse derechos exclusivos en favor de uno de los copropietarios sobre los bienes comunes. Este bien común, de uso exclusivo otorga un derecho personal que viene conjuntamente a la adquisición del mismo. Además de esta exclusividad, se adquiere también la posibilidad de impedir que otros utilicen dicho bien.
Mantenimiento y conservación de los bienes comunes
Por último, en cuanto a el mantenimiento y conservación del bien, el copropietario que se beneficie del mismo, deberá hacerse cargo de su conservación, exceptuando los casos en que el deterioro del bien se deba a factores distintos al del uso por parte del copropietario. También, le corresponde a dichos copropietarios la responsabilidad de los posibles daños que pueden llegar a causar a terceros por falta de mantenimiento.
A modo de ejemplo, la instalación sanitaria general del edificio es un bien común y la que se ramifica a cada una de las unidades de propiedad horizontal (cocina y baños) es un bien común de uso exclusivo, o un bien propio, por lo que su reparación corresponde al propietario de la unidad.
Bibliografía
Ley N° 10.751 de Propiedad Horizontal
Mantero Mauri, E. Howard, Aparicio & Frigerio. A. (2022) Propiedad Horizontal (2°ed.) Montevideo, Uruguay.
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Buenos días
Necesito saber legislación referente a como el uso y abuso de una comunidad en uso de un bien común ocasiona que un copropietario pueda hacer uso y goce de su apartamento..Por ejemplo la instalación de un área de juego a medio metro de las ventanas de su apartamento.
Saluda atte
Cristina
Buenos días!
Necesitamos más información para asesorarla, le pido que se comunique al 093967183.
Saludos.