En este artículo analizaremos los bienes comunes en la propiedad horizontal.

Concepto

En primer lugar, la propiedad horizontal hace referencia al derecho que se ejerce sobre uno o más pisos, viviendas o locales de un edificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones respecto de los bienes comunes y los propios de cada unidad

Tipos de bienes

Además, en el régimen de la propiedad horizontal existen dos tipos de bienes: los bienes propios (de cada uno de los propietarios) y los bienes comunes (pertenecen a la copropiedad).

A su vez, los bienes comunes se dividen en bienes comunes propiamente dichos y en bienes comunes de uso exclusivo.

Esta clasificación surge de la Ley N°10.751, esta dispone en su artículo N° 2 que expresa: “cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento, y copropietario en los bienes afectados al uso común”.

Bienes comunes

Por otro lado, el artículo N° 3 de la Ley N°10.751 plantea una definición legal:  se consideran bienes comunes aquellos “necesarios  para la existencia, seguridad y conservación del edificio, y los que permitan a todos y a cada uno de los propietarios, el uso y goce del departamento o piso de su exclusivo dominio”.

Estos bienes no podrán dejar de ser comunes en ningún caso.

Son ejemplos claros de bienes comunes: el terreno, los cimientos, las estructuras, los muros divisorios y medianeros; los techos y azoteas; puerta de entrada, escalera, ascensores, patios, corredores.

Son bienes comunes las instalaciones generales de agua, gas, calefacción, electricidad, telefonía, refrigeración, alcantarillado,

Bienes comunes de uso exclusivo

Así como planeta Mantero Mauri, Howard y Frigerio en su libro “Propiedad Horizontal” (2022), en este caso, es admitido que pueden constituirse derechos exclusivos en favor de uno de los copropietarios sobre los bienes comunes. Este bien común, de uso exclusivo otorga un derecho personal que viene conjuntamente a la adquisición del mismo. Además de esta exclusividad, se adquiere también la posibilidad de impedir que otros utilicen dicho bien.

Mantenimiento y conservación de los bienes comunes

Por último, en cuanto a el mantenimiento y conservación del bien, el copropietario que se beneficie del mismo, deberá hacerse cargo de su conservación, exceptuando los casos en que el deterioro del bien se deba a factores distintos al del uso por parte del copropietario. También, le corresponde a dichos copropietarios la responsabilidad de los posibles daños que pueden llegar a causar a terceros por falta de mantenimiento.

A modo de ejemplo, la instalación sanitaria general del edificio es un bien común y la que se ramifica a cada una de las unidades de propiedad horizontal (cocina y baños) es un bien común de uso exclusivo, o un bien propio, por lo que su reparación corresponde al propietario de la unidad.

Bibliografía

Ley N° 10.751 de Propiedad Horizontal

Mantero Mauri, E. Howard, Aparicio & Frigerio. A. (2022) Propiedad Horizontal (2°ed.) Montevideo, Uruguay.

Lic. Kimberly Siré