A continuación publicamos la expresión de agravios presentada en un proceso monitorio de cesación de condominio de origen contractual .

En el mismo, el tribunal hizo suyo un informe de la Actuaria y, en lugar de decretar la venta en subasta pública – dispuso que  “se deberá demostrar la imposibilidad de cómoda división, requisito para la solicitud de Cesación de Condominio.”.

Vengo a promover los recursos de reposición y apelación en subsidio contra el Decreto 2803/2018, del 29 de octubre de 2018, que obra a fojas 36, en mérito a las siguientes consideraciones y fundamentos

I. LA PROVIDENCIA RECURRIDA.

  1. El Decreto 2803/2018 causa agravios a mi representado en cuanto dispone “No compartiendo los argumentos expuestos, estese a lo indicado en el informe de la Oficina Actuaria.” lo que implica rechazar in límine la demanda por la cual se inicia el proceso monitorio de cesación de condominio al amparo de lo dispuesto por el artículo 370 del Código General del Proceso.
  2. La citada providencia es pasible del recurso de reposición y del recurso de apelación con efecto suspensivo porque, en lugar de dictar el auto monitorio y citar de excepciones a la contraparte, el tribunal desestimó la demanda imponiendo a mi representado un deber que no está previsto por el artículo 370 del Código General del Proceso, cuyo contenido surge del informe de fojas 22: “se deberá demostrar la imposibilidad de cómoda división, requisito para la solicitud de Cesación de Condominio.

EL TRÁMITE DEL PROCESO MONITORIO.

  1. El artículo 363 del Código General del Proceso establece:

El procedimiento previsto en los Artículos 354 a 360 se aplicará a los casos que refieren los artículos siguientes. En la providencia inicial se dispondrá lo que corresponda a la naturaleza de la demanda promovida.

  1. Por su parte, el artículo 361 dispone que “En el proceso ejecutivo sólo serán apelables: 1) La sentencia que rechace liminarmente la pretensión y cualquier otra sentencia interlocutoria que ponga fin al proceso, de conformidad con el Artículo 254, con efecto suspensivo.
  2. Por su parte, el artículo 354.1 del Código General del Proceso expresa que “Cuando se pretenda el cobro ejecutivo en cualquiera de los casos que lo aparejen, el tribunal decretará inmediatamente el embargo y condenará al pago de la cantidad reclamada, intereses, costas y costos.
  3. Entonces, el caso del proceso monitorio de cesación de condómino, corresponde que el Juez decrete la venta en remate público del bien, disponiendo en la misma providencia la citación de excepciones del demandado (artículo 354.3)
  4. Si el tribunal no considerare cumplidos los presupuestos exigidos por el artículo 370, deberá desestimar la pretensión, todo sin noticia de la contraparte (artículo 354.2)
  5. Ahora bien, la providencia recurrida hace suyo el informe de la Actuaria y en forma oblicua desestima la pretensión movilizada a fojas 28, sin expresar los fundamentos en los que se funda lo resuelto.

II. EXPRESIÓN DE AGRAVIOS.

  1. La providencia recurrida causa agravios a mi representado, tanto desde el punto de vista formal como desde el sustancial, en tanto rechaza la demanda sin especificar los fundamentos, traslada la función jurisdiccional a la Actuaria y exige el cumplimiento de un requisito no impuesto por la ley.
  2. El Decreto 2803/208 infringe lo dispuesto por el artículo 197 del Código General del Proceso que establece:

El tribunal estudiará por sí mismo los procesos, dictará personalmente la sentencia y la suscribirá.

Cuando se pronuncie en audiencia se insertará en el acta respectiva.

La sentencia contendrá la fecha y la identificación de los autos, con mención de las partes intervinientes y demás elementos que surjan de la carátula del expediente.

A continuación se establecerá, de modo claro y sucinto, el o los puntos litigiosos, los hechos que se tienen por ciertos y los que han sido probados, consignándose los fundamentos de derecho en cuya virtud se les tiene por tales.

Le seguirá la exposición de las razones jurídicas en cuyo mérito se aplica el derecho y se concluirá con la parte dispositiva, que se redactará en términos imperativos.

  1. El artículo 370 del Código General del Proceso, bajo el acápite “Cesación de condominio de origen contractual.” define el monitorio de cesación de condómino de origen contractual en los siguientes términos:

Es el proceso en el que se demanda la cesación de condominio de origen contractual mediante la venta de la cosa común en remate público (Artículos 1755 y 1756 del Código Civil) y procede disponerla cuando cualquiera de los propietarios, acreditando el dominio con la prueba requerida por derecho y afirmando la imposibilidad de división cómoda y sin menoscabo, exige la venta y el reparto del precio que se obtenga.

  1. Por su parte, los artículos 1755 y 1756 del Código Civil disponen:

Artículo 1755. Si una cosa común a muchos no puede ser dividida cómodamente y sin menoscabo o si en una partición de bienes comunes se encuentra una cosa que ninguno de los copropietarios quiere o puede admitir por entero, se hará la venta a martillo o en subasta pública y el precio se repartirá entre los interesados. (Artículo 1136).

Artículo 1756. Cada uno de los copropietarios tiene derecho a reclamar que la venta se haga en subasta pública. Cuando alguno de ellos fuere ausente o persona jurídica o menor habilitado o estuviere sujeto a tutela o curaduría, la venta se hará en la forma establecida por el artículo 396 de este Código.

  1. Como vemos, la norma citada exige dos requisitos para que proceda la demanda: acreditar el dominio proindiviso de una cosa y afirmar que la misma no admite cómoda división.
  2. Ambos extremos fueron cumplidos por mi representado que acreditó el dominio con testimonio de la escritura de compraventa y el certificado del Registro de la Propiedad que obran de fojas 1 a 23 y afirmó la imposibilidad de cómoda división a fojas 28vto.
  3. Desde el punto de vista lógico matemático me permito destacar que se trata de dos inmuebles con diferente superficie y valor (ver cédulas catastrales de fojas 25 y 26) por lo que no se advierte como pueden ser divididos entre dos, en forma cómoda y sin menoscabo de sus valores individuales.
  4. Además, considero que es la demandada quien debe manifestarse al respecto oponiendo las excepciones que considere del caso.

LA DOCTRINA Y LA JURISPRUDENCIA.

  1. Como veremos a continuación, tanto la doctrina como la jurisprudencia avalan las manifestaciones que vengo de realizar.
  2. LANDONI expresa: “Por último, constituye igualmente un presupuesto de esta pretensión que se afirme la imposibilidad de división cómoda y sin menoscabo del bien o bienes en condominio.
  3. La norma refiere a la “afirmación” por el actor de dicha circunstancia, en oposición a la “acreditación” que se le exige respecto del dominio mediante la prueba correspondiente.
  4. De dicha redacción puede inferirse que, sin perjuicio de la prueba que acompañará o propondrá en su demanda, en aplicación de la normativa general en materia de actos de proposición y procedimiento probatorio, no se exige respecto de este extremo necesariamente prueba documental, y mucho menos que la misma tenga las características requeridas por el art. 352.2.” [1]
  5. En el mismo sentido se expresa TARIGO: “c) El tercer presupuesto especial consiste en la invocación o afirmación que deberá realizar el actor en su demanda, acerca de “la imposibilidad de división cómoda y sin menoscabo” del bien o bienes en condominio y, como obligada consecuencia, la necesidad de proceder a su venta para, luego, repartir el producido de ella entre los condóminos en la misma proporción de la cuota ideal que cada uno tenía en el o los bienes en común.[2]
  6. El Código General del proceso tomando en consideración, con buen criterio, lo que comúnmente acontece – id quod plerunque accidit -es decir, la más que presumible falta de oposición cuando efectivamente la cosa común no admite cómoda división, ha instituido para el ejercicio de esta pretensión de cesación de condominio, la vía, perfectamente adecuada, del proceso extraordinario con estructura monitoria. Y ha posibilitado así, la conjunción de dos finalidades igualmente relevantes: la brevedad y la rapidez en la solución del litigio y el aseguramiento de la oportunidad procesal de la defensa en juicio, sin necesidad de forzar al interprete a inventar un procedimiento que no existía.[3]
  7. La jurisprudencia analiza casos en los cuales la contraparte postula que los bienes admiten cómoda división en los siguientes términos:

No obstante, la Sala considera que los extremos jurídicos que deben reunirse para que proceda la cesación de condominio se encuentran reunidos en autos, por cuanto el art. 1755 C.C. establece que si una cosa común a muchos no puede ser dividida cómodamente y sin menoscabo se hará la venta a martillo o en subasta pública y el precio se repartirá entre los interesados.

La cuestión, entonces, radica en determinar qué debe entenderse por cómoda división.

En tal sentido, de acuerdo con lo que disponen los arts. 17 y 18 C.C., cabe entender por tal aquello que por su naturaleza puede ser dividido.

Tal no es el caso de autos, ya que tanto de la compraventa glosada a fs. 1, como de la información registral de fs. 6 y sgtes., surge que el bien es común y que no admite naturalmente su división.[4]

  1. Los agravios de la demandada pueden sintetizarse en que, a su juicio, el inmueble de autos admite cómoda división.
  2. El punto a resolver consiste, pues, en determinar qué debe entenderse por cómoda división, o sea, si el concepto de “cómoda” debe limitarse a la mera posibilidad material de división en partes equivalentes o si, en cambio, el significado de “cómoda” también refiere o involucra el aspecto económico de esa misma división.

Ante un caso en el que la cuestión a resolver es la misma que la que se plantea en autos, la Sala Civil de 7º Turno sostuvo lo siguiente:

                   “En autos el punto esencial del litigio se centra precisamente en la determinación de la viabilidad de la división en la especie propiciada por el demandado específicamente si la misma puede considerarse cómoda, en el sentido legal y el análisis de la prueba incorporada conduce a la conclusión de que ello no es así.

Si bien puede admitirse que el inmueble es factible de cómoda división incorporándolo al régimen de propiedad horizontal según informa el arquitecto, ello genera para los condóminos una serie de costos enunciados en forma estimativa por los técnicos, a lo que cabe adicionarse el de la intervención de escribano para el otorgamiento respectivo del reglamento de copropiedad.

Y más adelante se expresa: “Por tanto, aun cuando no se admita que cualquier incomodidad sea obstáculo a la indivisión (Vaz Ferreira, La partición, p. 117), la necesidad de recurrir a la incorporación a propiedad horizontal, los gastos que la misma imprescindiblemente insume y la falta de capacidad de uno de los condóminos para enfrentarlos, justifica la decisión optada por la “a quo”.

Reiterando opinión anterior, la inseguridad acerca de la posibilidad de división del bien en partes equivalentes y su adjudicación entre los condóminos, permite concluir en el caso concreto, que no se configura hipótesis de cómoda división, aun cuando pueda admitirse como viable desde el punto de vista material, pues no sucede lo mismo en el plano económico, así como que la decisión de su venta en pública subasta es el camino legalmente adecuado para satisfacción del interés de los litigantes (Sentencia de la Sala Nº 25/98; TAC 5º, Sentencia Nº 113/03).” (Cf.: A.D.C.U., T. XXXVI, c. 93, pág. 62).

La Sala coincide íntegramente con el criterio que se emplea en el citado pronunciamiento en el sentido de que no puede resolverse si una división es cómoda o no en base a un mero criterio físico o material – aunque, naturalmente, esta debe ser posible y, además, deba serlo en partes más o menos equivalentes – sino que también debe decidirse en función de la conveniencia económica de tal división.

Con este criterio, parece claro que, en la especie, la división no resulta económicamente conveniente según criterios de razonabilidad o de sana crítica ya que, según las pautas anunciadas por el perito, sería necesaria la intervención de cuatro profesionales más, amén de otros gastos que insume la división con la incorporación al régimen de propiedad horizontal. Estos gastos resultan notoriamente superiores a aquéllos que acarrean los honorarios y gastos de un rematador, así como las costas y costos del proceso en el que se produce tal remate. Consiguientemente, se concluye que, en el caso, no se plantea una hipótesis de cómoda división, presupuesto material del accionamiento que se promueve en esta causa.” [5]

  1. Como fuera señalado, entiendo que es la contraparte a quien debe oponer excepciones si entiende que los bienes admiten cómoda división mientras que el tribunal debería resolver al respecto en base a los criterios que vengo de transcribir.
  2. El tribunal se encuentra sometido a la ley de rito por lo que debe dictar el auto monitorio (artículo 354.1) o declarar que no procede la cesación de condominio (artículo 354.2).
  3. Esta posición se ve reafirmada al estudiar la historia de este proceso en la época del Código de Procedimiento Civil, cuando no existía el proceso monitorio de cesación de condominio de origen contractual.
  4. VÉSCOVI[6] expresaba que la cesación de condominio tiene como requisitos “… que exista indivisión y la comunidad, en cuyos casos la ley – respondiendo a toda la tendencia de nuestra legislación – alienta la salida de la indivisión, colocando como uno de los derechos fundamentales de cualquier coindivisaro y cualquiera sea su cuota, el indiscutible derecho de solicitar el procedimiento de condominio (sea la partición o la venta de la cosa común, cuando procede).

Esto sin sujeción a ningún límite ni traba de especie alguna.[7]

  1. La jurisprudencia más reciente recoge la evolución legislativa, doctrinaria y jurisprudencial sobre la cesación de condominio de origen contractual resaltando que: se trata de un proceso monitorio en el cual corresponde acreditar el dominio proindiviso y afirmar la imposibilidad de cómoda división.
  2. La Sentencia Nº 198 del Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 6º Turno, resume así estos conceptos:
  3. Como muy bien se analiza en el grado anterior, el actor debe demostrar la titularidad del bien en común y proindivisa sobre el inmueble y afirmar que el mismo no admite cómoda división, siendo de cargo del demandado demostrar la viabilidad de la división que esgrime, lo que no ocurrió en la especie.[8]
  4. La jurisprudencia de primera instancia[9] es pacífica al respecto:

… Que como lo determina el artículo 370 del Código General del Proceso, el proceso de cesación de condominio de origen contractual es “el proceso en el que se demanda la cesación de condominio de origen contractual mediante la venta de la cosa común en remate público (artículos 1755 y 1756 del Código Civil) y procede disponerla cuando cualquiera de los propietarios, acreditando el dominio con la prueba requerida por derecho y afirmando la imposibilidad de división cómoda y sin menoscabo, exige la venta y el reparto del precio que se obtenga”.

De esta norma emergen los presupuestos procesales para la promoción de este proceso: 1. que el condominio sea de origen contractual; 2. que la parte actora en oportunidad de deducir la demanda deberá acreditar su legitimación causal activa con la prueba de la titularidad del derecho de dominio; y (3) que se invoque la imposibilidad de división cómoda y sin menoscabo del bien en condominio.

Sabido es que “El condominio es un régimen de copropiedad que no ha sido acabadamente regulado por el legislador y que la comunidad jurídica en principio lo repudia por considerarlo una situación jurídicamente inestable (inconveniente) y alienta la forma de salir de esa situación.

De allí que todo condominio lleva en la esencia de su derecho el de hacer cesar la indivisión recurriendo – en caso de oposición – a los procedimientos legales a tales efectos (cfe. Véscovi, Enrique en Proceso para la Cesación de Condominio” en RUDP, Año 1977, nro.1, pág. 19).- …” ADCU, Tomo XXIX, caso 85.

De esta forma, el proceso monitorio especial instaurado por el artículo370 del Código General del Proceso refiere a la cesación de supuestos de cotitularidad de derecho de propiedad sobre un mismo bien.

  1. Como podemos apreciar, las dos únicas cargas del actor en este proceso monitorio son las de acreditar la propiedad del bien común junto con otros condóminos y afirmar que no admite cómoda división.
  2. En este caso, el proceso fue resuelto por la Actuaria que estableció una obligación no prevista por la ley como la de “… demostrar la imposibilidad de cómoda división …” lo que resulta inadmisible.
  3. La ley procesal no exige tal “demostración” y no se advierte como puede ser realizada la misma ya que la posibilidad de cómoda división debe ser analizada desde el punto de vista material, jurídico, lógico y económico.
  4. … no puede resolverse si una división es cómoda o no en base a un mero criterio físico material, aunque naturalmente, esta debe ser posible y demás, debe hacerlo en partes más o menos equivalentes, sino también debe decidirse en función de la conveniencia económica de tal división.[10]
  5. Además, toma relevancia un aspecto subjetivo: la voluntad de los condóminos contractuales de aceptar uno de los lotes.
  6. Si tenemos un inmueble rural de 1000 hectáreas desde el punto de vista material podríamos sostener que puede dividirse en dos de 500 cada uno.
  7. Pero, si analizamos la situación vemos que esa división lleva un trámite que involucra agrimensor, gobierno departamental, escribanos, lleva tiempo y tiene costos por concepto de tributos, honorarios y gastos.
  8. El resultado son dos bienes de la misma superficie, pero distintos en cuanto a su valor, ubicación y utilidad, por más que sean linderos.
  9. Y aun si lo fueran, si fueran idénticos lo que es imposible, no puede obligarse a ninguno de los condóminos contractuales a gastar tiempo y dinero en trámites y recibir un de los bienes.
  10. En materia sucesoria, los coherederos tienen el derecho a que la partición se haga con los bienes de la herencia, y no la obligación de recibirlos por lo que, cualquiera de ellos, puede pedir la venta en remate público según disponen los artículos 1136 y 1137 del Código Civil.

CONCLUSIONES.

  1. Por todo lo expuesto considero que corresponde revocar la providencia recurrida y en su merito decretar la venta del bien común en subasta pública en tanto mi representada cumplió con lo dispuesto por el artículo 370 del Código General del Proceso:
  2. a) acreditar el dominio y
  3. b) afirmar la imposibilidad de cómoda división.
  4. En la misma providencia se dispondrá la citación de excepciones de la contraparte quien podrá oponerse a lo resuelto diciendo que el bien admite cómoda división.
  5. Y es ahí donde deberá demostrarse por quien lo afirma que la división es posible, cómoda y sin menoscabo, tomando los aspectos reseñados por la jurisprudencia y doctrina que vengo de transcribir.

III. DERECHO.

Fundo el derecho de mi representado en las normas, doctrina y jurisprudencia citada en los capítulos precedentes y en el artículo 250 ss. y cc. del Código General del Proceso.

IV. PETITORIO.

                   POR LO MANIFESTADO AL SEÑOR JUEZ PIDO:

  1. Revoque por contrario imperio la providencia recurrida y en su mérito decrete la venta en remate público de los bienes comunes, citando de excepciones a la contraparte.
  2. En subsidio, remita los autos al Tribunal de Apelaciones al que pido: Revoque la providencia recurrida y en su mérito decrete la venta en remate público de los bienes comunes en los términos previstos por el artículo 370 del Código General del Proceso.

notas:

[1] LANDONI SOSA, Ángel. Código General del Proceso comentado, anotado, con jurisprudencia. Editorial BdeF, Volumen 3B Pág. 1652.

[2] TARIGO, Enrique. LECCIONES DE DERECHO PROCESAL CIVIL según el nuevo Código. Fundación de Cultura Universitaria, Montevideo, febrero de 2001. TOMO IV, Segunda Edición, pág. 358.

[3] Ídem. Pág. 360 – 361.

[4] Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 6º Turno. Sentencia 93/2012 publicada en Base de Jurisprudencia Nacional Pública de la Suprema Corte de Justicia.

[5] Ídem, sentencia 50/2007.

[6] VÉSCOVI, Enrique. “Procesos para la cesación de condominio. Partición y venta de la cosa común.” en REVISTA URUGUAYA DE DERECHO PROCESAL. TOMO 1 AÑO 1977. Pág. 19 y ss.

[7] Ídem. Pág. 32.

[8] ANUARIO DE DERECHO CIVIL URUGUAYO. TOMO XLVII, Caso Nº 73, Pág. 106.

[9] La Justicia Uruguaya on line UY/JUR/1742/2013

[10] Ídem.

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Proceso Monitorio de Cesación de Condominio de Origen Contractual
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Estudio Bustamante
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