Es bien importante que quien asista a una subasta judicial tenga en claro que no está ofertando para la compra de un inmueble que tiene entrega inmediata. Es por esta razón que iremos, en esta nota, viendo el día a día de un expediente judicial, desde el día de la subasta hasta la entrega concreta de la posesión de lo adquirido.

01/02/16 – Supongamos que hoy se realiza la subasta y que Usted se constituye en mejor postor del inmueble subastado, abonando el 30% de su oferta sobre el valor bajada de martillo (como seña y a cuenta del precio), más el 3,66% de comisión e impuestos Rematador.

15/02/16 – El Rematador tiene diez (10) días hábiles posteriores al de la subasta, para rendirle cuentas al Juez ordenatario de la subasta. En este ejemplo hacemos de cuenta que se toma todo el plazo legal que posee. El Rematador presenta la liquidación de cuentas donde entre otras cosas le explica al Juez: a) quien resulto mejor postor y porque monto, b) cual fue el monto de la seña depositada por el mejor postor (si el edicto establecía un 30% jamás puede depositar menos de ese importe pero podría depositar más de ese porcentaje a cuenta del precio total), c) en que gastos se incurrió a los efectos de llevar adelante la subasta con la correspondiente agregación de los comprobantes de dichas erogaciones, gastos que se podrá cobrar de la seña depositada por el Mejor Postor, y d) un resumen contable de lo que recibió menos lo que gastos, debiendo depositar el resultado de la diferencia en una cuenta corriente que abrirá el propio Rematador por orden del Juez en el Banco de la República Oriental del Uruguay.

17/02/16 – El Juez ordenara darle vista personal a las partes intervinientes en el litigio (actor y demandado). Esto implica que una vez recibida la notificación contaran las partes con un plazo de tres (3) días hábiles para decir algo respecto de la liquidación presentada. Se entiende que el silencio tiene carácter aprobatorio. El tema pasa aquí por saber cuánto demorara la Sede en notificar a las partes de la liquidación, y ello en virtud que 100% seguro que el actor posee domicilio electrónico (se le notifica a la casilla de correo electrónico que denuncio en oportunidad de su primera presentación judicial). Ahora bien, si el demandado nunca compareció en el expediente, se le deberá notificar por cedulón, lo que implicaría que entre que se confecciona, se envía, se devuelve y se glosa al expediente pueden transcurrir mínimamente treinta (30) días. Si el demandado ya hubiera comparecido con anterioridad, también tiene un domicilio electrónico por lo que ambas notificaciones correrán con celeridad. A los efectos de este ejercicio jurídico hagamos de cuenta que tenemos el peor escenario: el demandado nunca compareció, en virtud de lo cual se le deberá notificar por cedulón perdiéndonos mínimamente treinta (30) días.

21/03/16 – Están todas la partes notificadas y ninguna se opuso a la aprobación de la liquidación practicada por el Rematador de la subasta llevada a cabo. El expediente ira nuevamente al despacho del Juez para que decrete la aprobación de la subasta y de las cuenta del Rematador, ordenando la notificación del decreto ya no solo a las partes sino también a quien resultara Mejor Postor en la subasta en el domicilio que este consignara al momento de labrar el acta de diligencia de remate (dentro del radio de acción del Juzgado), otorgándole un plazo de hasta veinte (20) días corridos que se cuentan a partir del día siguiente al de la recepción de la notificación (y que no se interrumpirá por Carnaval, Turismo, ni Ferias Judiciales ni por días inhábiles), a los efectos de saldar el precio ofertado en la subasta.

ECUACION DE SALDO DE PRECIO = PRECIO OFERTADO – SEÑA DEPOSITADA

Si Usted se constituyó en Mejor Postor en $100 y deposito en concepto de seña y a cuenta del precio $30, entonces su nuevo saldo será de $70.
Pero, antes de abonar esos $70 (Saldo del Precio), deberá ir a la Intendencia correspondiente y pagar la deuda de Contribución Inmobiliaria y a A.N.E.P. y pagar la deuda de Impuesto de Primaria, ambas hasta la fecha de remate. Usted solo hará el mandado de pagar ambas deudas, porque al abonarlas las descontara automáticamente del saldo de precio.

Tengo claro que ningún Organismo Estatal le querrá liquidar hasta una fecha que Usted le proporcione, pero por lo menos que lo haga hasta la fecha más cercana posible, anterior a la fecha del remate.

La nueva ecuación de saldo de precio sería entonces:

SALDO DE PRECIO = PRECIO OFERTADO – SEÑA DEPOSITADA – MENOS CONTRIBUCION INMOBILIARIA – IMPUESTO DE PRIMARIA

Lo que aún queda sin analizar es cuando se da vista a las partes de la liquidación de cuentas del Rematador, y alguna de las partes se opone a la misma en virtud de algún elemento procesal (dilatoria, falta de comprobantes, excesivo o poco gasto para llevar adelante la subasta, etc.).

En más de 20 años de profesión jamás he visto anular un remate, solo que este detalle puede dilatar su aprobación, y consideremos a los efectos prácticos que solicitadas las aclaraciones del caso todo se demore otro mes.

20/05/16 – Queda decretado y notificado el decreto aprobatorio del remate y las cuentas del Rematador por lo que comienza a correr el plazo de 20 días hábiles y corridos para que el Mejor Postor abone el saldo de precio con descuento de la deuda de Contribución Inmobiliaria y el Impuesto de Primaria. Cuando uno dice veinte (20) días hábiles no es necesario tomarse la totalidad de los días. Podría abonarse, dentro de ese plazo, el dia que el Mejor Postor estime más conveniente.

En la próxima nota seguimos contando plazos.