El inmueble a subastarse podría estar libre y pronto para ser ocupado por quien resulte mejor postor en la subasta. Pero temo desilusionarlo si le comento que esto prácticamente no sucede.

En general los inmuebles que se rematan se encuentran ocupados por: a) su propietario, b) un inquilino, o c) un ocupante que puede ser un precario o un familiar del dueño etc.

Salvo que el Rematador actuante anuncie algo distinto, los inmuebles estarán ocupados y con imposibilidad de verlo antes de la almoneda y de poseerlo en forma inmediata a la escrituración judicial.

En estos casos de ocupación, el nuevo propietario (que lo adquirió en la subasta) deberá iniciar una acción posterior a la escrituración que se llama JUICIO DE ENTREGA DE LA COSA.

El legitimado pasivamente (o quien tiene la potestad de iniciar esta acción) es el mejor postor YA DEVENIDO EN PROPIETARIO DEL BIEN, esto es, con la escritura judicial ya otorgada. En síntesis, hasta que el mejor postor no escriture no se podrá iniciar la acción de Entrega de la Cosa.

Esta acción se limita exclusivamente a solicitarle al juez ordenatario de la subasta judicial, que le entregue al accionante el inmueble que este le vendió.

Esta acción demandara un mínimo de seis (6) meses, no teniendo un máximo en tiempo, pero que en promedio no es superior a doce (12) meses.

La tramitación procesal de esta acción NO ES IGUAL si el ocupante es propietario, que si es inquilino u ocupante precario.

Si es el propietario, le Ley no prevé que este pueda defenderse –pues ya se defendió en el proceso principal que termino en la subasta- por lo que la acción será mucho más rápida.

Si el ocupante es un precario, solo se le admitirá defensa si existe algún acto jurídico con fecha cierta anterior a la fecha de trabado el embargo del inmueble. Para saber esto solamente se deberá mirar el certificado registral de la Propiedad Inmobiliaria para ver si existe algún acto jurídico inscrito y si lo hay, cotejar que la fecha de inscripción sea anterior o posterior a la fecha de inscripción del embrago especifico, para saber si le asiste derecho o no a un eventual reclamo en la Entrega de la Cosa. Es obvio que el interesado mirara este detalle (no menor) antes de asistir a la subasta.

Con el mismo criterio utilizado en el análisis anterior, si el ocupante alega tener un contrato de arrendamiento y por lo tanto ocupar el inmueble en calidad de arrendatario, solo se necesitara saber si ese contrato está inscrito o no. Si no lo está, no tiene derecho a defensa en la Entrega de la Cosa. Si está inscrito, solo hay que compulsar si la fecha de inscripción del contrato de arrendamiento es anterior o posterior a la fecha de inscripción de la traba de embargo del inmueble. Si es posterior, tampoco le asiste derecho alguno. Pero si es anterior, ATENTO, deberá cumplirse con el contrato de arrendamiento en toda su extensión de temporal y formal.

SI EL INMUEBLE ESTA OCUPADO, COMO PUEDO HACER PARA VERLO?

En la mayoría de los casos –por no decir casi todos- al estar los inmuebles objeto de subasta judicial ocupados, no pueden ser mostrados, lo que retrae un poco el interés de eventuales oferentes.

Aun así, el Rematador actuante tiene la facultad de solicitarle al Juez una inspección ocular con toma de material fotográfico, lo que en general es bien aceptado por los Magistrados.

Realizada la inspección, solo el Rematador actuante podrá saber de las comodidades y estado de conservación del bien y podrá exhibirle fotos de lo visto para ilustrar a un eventual oferente.

CUANTO DINERO DEBO LLEVAR A LA SUBASTA Y DE QUE MANERA?

Esta consulta es habitual y en principio se resuelve de la siguiente manera: si la seña estipulada por la Sede fuese del 30%, y la Comisión e Impuestos al Rematador son del orden del 3,66%, un eventual asistente a la subasta ya sabrá que deberá llevar un 33,66% de la oferta que desea realizar. Digamos para redondear un 35%.

Si el oferente sabe que va a ofertar, a modo de ejemplo, U$S 100.000 (son dólares americanos cien mil), sabrá que deberá solicitar en su Banco una Letra de Cambio o un Cheque Certificado por unos U$S 35.000 (son dólares americanos treinta y cinco mil).

Al asistente al remate le podrán suceder tres cosas: a) con el cheque de U$S 35.000 le sobra dinero, por lo que aquí podrá tomar dos resoluciones: o dejar el sobrante anotado en el acta de remate a cuenta del saldo de precio, o solicitarle al rematador que le devuelva la diferencia con un cheque común; b) que el cheque de U$S35.000 sea el importe justo a abonar, lo que sería un milagro y en lo personal no creo en milagros; o c) que al cheque de U$S 35.000 le falten algunos dólares por lo que el Rematador actuante le permitirá ir a su Banco a traer la diferencia que le está faltando, o le permitirá satisfacer esa diferencia con un cheque común, siempre y cuando esa diferencia sea poca.

Esto es lo legal y exigido por la Sede. Sin embargo cada Rematador podrá tomar su decisión personal de realizar cambios en la cobranza bajo su entera responsabilidad. Estos casos deberán ser consultados a cada uno de los profesionales.